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手把手教你，自持物业的投资测算方案这样做
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关键词： 自持物业的投资测算方案
项目资金使用
物业测算要素
背景 传统的房地产开发以住宅等销售类物业为主，而随着土拍市场竞争日益激烈，住宅市场往往僧多粥少，许多地块出让都要求一定的自持，倒逼开发商向自持要利润。优质的自持物业不仅相对于住宅地价较低，且有稳定的租金回报，未来还有着相当的升值空间，但自持物业投入大、回款慢、经营风险不定、融资不易，又是开发商不能回避的问题，这往往让开发商又爱又恨。 （摘自某新一线城市核心区位土地挂牌文件） 相较于销售物业成熟的测算体系，对于自持物业的评估尚处于混乱无序的阶段，现行关于持有物业的评估往往简单粗暴，完全用销售物业的利润去填补持有的成本，
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社区商业自持盈利的标准与业态盈利测算
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关键词： 房产企业管理
自营模式管理架构
自建自营思路
内容简介 本文为知名房企编制的关于社区商业自持盈利的标准与业态盈利测算的资料，内容详细，主要包括：自营模式管理架构，优劣势分析，自建自营思路等。 自营思路： 成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。资金来源：成立持股会。持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。自主自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等。先加盟后自营模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等
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广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住宅建筑
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关键词： 自持双钥匙住宅
建筑方案文本
住宅类型（型体）：塔式（一梯5-8户）
高度类别：高层建筑
外立面材料：幕墙
幕墙面板材料：石材幕墙
结构形式：钢筋混凝土结构
图纸深度：方案（初设图）
内容简介：广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住宅建筑（ PDF+245页） 图纸包含：前期分析、交通设计、周边现状、过程方案、总平面图、产品设计、方案解读、项目区位、上位规划、规范解读、规范解读 、周边项目、地块价值、住宅布局测算共89页。 广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住宅建筑 鸟瞰图 广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住宅建筑效果图二 广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住宅建筑效果图三 广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住宅建筑运动健身休闲层 广东综合国际现代别苏+自持双钥匙住
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项目合约规划书、成本运营全景图模板
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该资料为项目合约规划书、成本运营全景图模板，rar格式。 主要内容为项目合约规划书、成本运营全景图模板，本项目仅一期，共有391栋建筑，其中有14栋高层T4住宅（35层），5栋超高层T4住宅（42层），372栋双拼别墅住宅（3层），2栋20层LOFT，7栋4层以下商业楼。本项目包含集中商业36616平米，其中包含6000平米社区营地，按公司运营需求，集中商业自持，合作招商对象均为国内及郑州市颇具影响力的品牌商家。 内容含有： 一、项目投资测算表 二、项目合约规划书 三、成本运营全景图 四、投资测算表、全成本运营分析表 &nb
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项目设计阶段的25个成本控制点
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关键词： 项目设计阶段
项目设计成本控制
成本构成及控制策略
房地产项目层板管理
消防喷淋系统
成本构成及控制策略 1.1 成本构成（某地市的项目成本构成） 1.2 建安成本构成 1.3成本控制策略 面对市场下行，控制成本是当前最重要的一个话题。在项目开发的过程中，概念及规划设计阶段是控制成本最有效果的阶段，可控制总成本的85%左右。 控制成本的两个策略： 不可分档部分，固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本； 可分档部分，匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本； 通过对在售项目和其他开发商在售项目的调研，发现同为首置首改客户，但根
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房企合作开发的5种模式，项目总必看
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关键词： 房企合作开发
房地产开发模式
近年来，中国房地产行业整体项目合作增多，房企之间的合作开发成为常态。本文将通过专题研究的形式梳理房企合作开发中常见的五种模式。并从股权、治理结构、操盘权、并表权入手，对房企在合作开发中扮演的角色以及合作开发对企业发展的作用和意义进行解读。最后也对房企合作开发中可能产生的问题加以分析。 一、房企合作开发的主要模式 1、合作已成常态，房企权益比呈下降趋势 合作开发，顾名思义是指两家或多家房企共同完成项目开发，并按照股权比例和合作协议履行投资义务并享有项目公司权益。合作开发对于房企而言主要有两层意义
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房地产项目收并购全过程实操要点分析
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在土地招、拍、挂市场竞争日益激烈的现状下，以市场化的房地产项目收购方式，实现开发规模并占领市场，成为房地产开发企业行之有效的拓展方式。如何快速获知、分析、锁定和受让项目，成为众多房地产开发企业的重点研究领域。了解和掌握房地产项目收并购全过程中各个实操要点，不仅仅是大型房地产开发企业的需求，更是中小企开发企业迫切需要解决的问题。 一、房地产收并购项目来源可靠性分析快速获取和筛选项目信息是开启房地产收并购环节的首要关键点，也是房地产开发企业投资拓展部门决定如何推动项目的前提。目前房地产收并购项目来源主要途径有： （一）直接对接项目方获取项目转让信息 在城市
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[山东]商业住宅工程项目前期定位报告
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关键词： 项目前期定位报告
项目客户群体分析
项目运作模式
资料目录 第一章 项目基本情况 3 一、项目概况介绍 3 二、项目技术指标 5 三、项目整体定位 5 四、项目运作模式 6 五、项目市场前景 6 六、企业介绍 7 第二章 项目运作环境 8 一、宏观环境分析 8 二、烟台市经济分析 9 第三章 项目定位与分析 14 一、客户群体分析 14 二、项目相关定位 16 第四章 项目规划 28 一、项目规划原则 28 二、项目规划图 29 三、项目效果图 29 第五章 投资测算 29 一、投资收益测算 29 二、自持部分收益分析 33 三、项目敏感度分析 39 四、财务评价 40 第六章 项目综合评述 41内容简介 项目用地 B
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小米员工5.5万/平半价买房没有产权，你买不买？
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传说中万科被逼出来的创新，终于要跟小米合作落地了？ 据经济观察报报道，万科将与小米合作开发永丰自持地块，主要供小米公司高管和员工购买。虽然北京万科方面表示，目前还不方便透露相关情况；而小米公司负责媒体对接人士则表示没有听说。但多位小米员工向经济观察报确认，公司内部已经开始全员自愿认购，“从上个星期就开始登记了”。 还有小米一位员工透露，万科与小米合作建房的事情是在春节后就开始合作的，3月上旬确定了合作意向。小米公司全体员工都可以认购。 小米员工半价买房，是福利还是坑？ 据说在本周末，一篇名为《劲爆！雷军携手万科在京开发楼盘
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疫情以来，新出台的楼市政策都在这了！
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今年1月底以来，新冠疫情持续发酵，为应对疫情对我国经济造成的冲击，中央加大逆周期调节力度，积极的财政政策持续发力，稳健的货币政策更加灵活适度。与此同时，中央强调“房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段。各地因城施策更加灵活，截至目前，已有超50个省市在供给侧和需求侧密集出台房地产行业扶持政策，以提振市场信心，保障房地产市场的平稳运行。本文梳理了疫情以来中央和地方出台的相关政策，供各界参考。 01中央层面 1月26日 ✦ 银保监会 对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予
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龙湖杀进商业存量改造市场收并购开道扩张新战场
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来源：中国经济网—《证券日报》 ■本报记者 王丽新 近年来，受到房地产调控政策影响，房企单纯依靠住宅主业发展难以抵御经营风险，需要其他利润增长点来支撑，因此开发商不断调整市场拓展战略。而相对于住宅增量市场来说，商业几乎没有限制性政策，商业地产的保值增值与回报属性，成为规模化房企在后地产时代的重要盈利支撑。 作为商业追逐者的龙湖集团，在2011年明确 “持商业”战略，即未来平均每年销售回款的10%将用于持有性物业。7年间，艰难的“养商期”已经度过，龙湖对商业地产的扩张开始加速。 9月下旬，
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VaShare旅游地产共享产权创造性探索
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关键词： 共享旅游地产
VaShare
[摘要]共享经济正在重构中国常见的经济形态，从汽车、自行车、充电宝到办公室、健身房等等，它正给产能过剩的行业带来新的发展机会。... 共享经济正在重构中国常见的经济形态，从汽车、自行车、充电宝到办公室、健身房等等，它正给产能过剩的行业带来新的发展机会。 旅游地产领域同样如此，依靠风投的热捧，利用别人的闲置资源通过共享平台重新赋能，诞生了诸如Airbnb、小猪短租、途家等平台。 但面对庞大的存量市场，如何在寻求模式创新、提高资源利用率仍是一个长期存在的问题。2018观点年度论坛上，VaShare创始人兼CEO庄海在接受观点地产新媒
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如何通过招拍挂低价拿地？
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关键词： 如何通过招拍挂低价拿地
招拍挂直接摘地
在建工程收购
公司股权并购
参与资产处置法拍
拿地无外乎4个途径：招拍挂直接摘地、在建工程收购、公司股权并购、参与资产处置法拍。 在建工程转让、公司股权转让、资产法拍处理这三类大多数都是原业主干不下去了，当然也有其他业务经营不善连带、战略调整、国有清退等其他因素导致转项目的。但无论出于何因，相对于收并购二手项目，参与招拍挂毋庸置疑是最干净、也最高效的拿地模式，对于房企来说开发风险也是最可控的。 但随着政府储备土地的能力不断提升，招拍挂市场不断公开，在充分的土拍竞争环境中，通过招拍挂获取土地的难度越来越高，这里的难主要讲的就是土地成本太高的难。因此，
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地产设计阶段的25个成本控制点，不能更细了
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关键词： 地产设计阶段
房地产成本构成
房地产成本控制
地产设计阶段成本控制
消防喷淋系统
①|成本构成及控制策略|1.1 成本构成（某地市的项目成本构成） 1.2 建安成本构成 1.3成本控制策略 面对市场下行，控制成本是当前最重要的一个话题。在项目开发的过程中，概念及规划设计阶段是控制成本最有效果的阶段，可控制总成本的85%左右。 控制成本的两个策略： 不可分档部分，固化统一标准，形成企业强制标准，降低成本； 可分档部分，匹配客户需求，避免超配、错配，有效控制成本； 通过对在售项目和其他开发商在售项目的调研，发现同为首置首改客户，但根据客户的购买力不同，对产品需求
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新刊出炉|2018年第6期“经济学与景观设计学”
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简介：最后，作者阐明了自上而下的管理模式与自下而上的治理模式的适用范畴，认为目前中国政府和社会资本合作项目出现的种种问题，根源都在于合作双方缺乏诚信，而根本的解决途径之一则是建立完善的诚信制度，以明确双方的信用权责。《“绿水青山就是金山银山”的逻辑》主编俞孔坚认为“绿水青山就是金山银山”的逻辑是人类审美观与价值观的回归，也是人性的回归，同时，也是对工业文明副作用的控诉与变革的呼号。 新刊出炉 | 2018年第6期“经济学与景观设计学” 《景观设计学》 2018年第6期 036 | 经济
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地产投拓做到这个程度，300万年薪来挖你！
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很多投拓人员混迹于地产江湖十几年还是基层员工，有些却迅速上位区域总监、区域总甚至更高职位。同样是做投拓，职业晋升的差别何在？原因之一，可能是对投拓思维模型的理解与运用不同。 投拓人员，除了常规的市调、测算、报告能力提升外，还要不断训练、提升几种思维模式，以全面提升专业综合素质。 先看两组公式： ①利润=收入-成本-费用-税金 =量×价-（土地成本+建安成本+资金成本）-（管理费用+销售费用）-（增值税+土地增值税+企业所得税） ②内部收益率IRR：NPV=Σ(CI-CO) (1+i)^(-t)=0
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一名高端地产投拓人，应该具备这些素质！
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关键词： 房地产市场分析
土地征收策略
对开发商而言什么最重要？我们都知道，开发商三大制胜法宝“钱、地、人”。从企业运营的角度，所有事情最终都归结为“人”的问题，因此做好“人”的工作，“钱”与“地”的解决才能事半功倍。房地产投资拓展人员开展工作，一般会重点考虑如下问题： 1、看清市场：如何分析宏观市场？如何调整心态应对市场？如何与时俱进，解决市场难点？…… 2、项目来源：如何根据市场行情和公司战略制定和调整收并购策略和业务开展指引？如何建立和挖掘项目源渠道？如何分辨不靠谱的“网红”项目？如何以点带面建立项目合作关系？…… 3、项目分析：如何确定收购指标和收益财务指标？如何进行可
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住建部鼓励开发商做“包租公” 支持开发商变售为租
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摘要：政府有望建立官办租房信息平台，在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案，鼓励社会“包租公”发展，支持开发商持有出租房源出租和管理的酒店式公寓项目，所有房企也都是选择出售，而不是直接自持出租。 鼓励开发商做“包租公”昨日住建部发布培育住房租赁市场的指导性文件，未来政府有望建立官办租房信息平台，在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案，鼓励社会“包租公”发展，支持开发商持有出租房源。业内人士认为过低的租售比将是这个计划推行时最大的障碍。关键词租房信息政府服务平台主推部门：住建部出租人：可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息承租人：可发布租赁房屋的需求信息房地产中介
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[龙头企业]城市花园商业定位及规划建议报告(图文并茂)
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关键词： 区域背景分析
项目规划设计
业态布局分析
整体收益测算
资料目录 数据 •宏观经济指数 •区域背景 •区域商业研究 规划 •空间设计 •内部动线 •景观节点 定位 •本案剖析 •市场定位 业态 •业态布局 •目标商家 测算 •价格预测 •销售建议 •整体收益测算内容简介 本资料是知名房企编制的关于城市花园商业定位及规划建议报告，内容详细，附图丰富，主要内容包括：宏观经济指数，区域商业研究，内部动线业态布局等内容。 市场定位： 良好的商业基础本项目将以高品质、高品位来带
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建筑电气标准化设计及个人心得总结！
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设计标准化不是一家之事，需从公司经管层面制定制度和落实。 电气标准化需要户型标准化、部品配置标准化作为支撑。 电气标准化设计目的： 1、规避不同层次设计师水平差异，图纸深度不一，责任心的不足，减少后期变更量，避免设计随意性。 2、方便成本测算，招标采购 3、方便物业管理 4、为营销提供说辞。 5、形成产品品牌特色标志性。 （一）介入方式 设计交底： 首次交底：在设计单位中标后，由产品中心产品组负责人对设计单位进行首次交底，主要交底内容包括设计任务书、标准化设计准则、经济指标控制书等；
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